地域活性化!Shinkenまちづくり新聞

民間資金を運用したまちづくり

　神奈川県の中小建設業者が不動産証券化の手法を活用して、中心市街地の再生に取り組んでいる。不動産証券化されたビルに出資し、入手した証券の半分を地域の投資家に譲渡する。投資家へは、家賃収入などから３％〜５％の配当を予定する。「地域の投資家が地域の企業を通じ、地域の建物に出資する」新しいまちづくりの手法を追う。

中心市街地再生の切札はこれだ！

　１０００兆円を超える国・地方の借金。行政は返済で首が回らない状況にある。一方、１４００兆円ともいわれる個人資産が運用されずに眠っている。不動産ファンド（証券化）という方法を導入することで運用が行われ、同時に地域のまちづくりにも生かされている事例が神奈川県湘南エリアにある。

　神奈川県の中小企業が不動産証券化の手法で、これまでに10億円近くを集めている。投資家へな家賃収入などからリターン、利回りも３％〜５％を見込んでいる。仕掛けている中小建設業者は、これにより自らの経営基盤の向上も実現している。公的資金の縮減などで苦境にある地方の建設産業のなかで、独自のチャレンジにより無借金経営を実現しているという。

　地盤沈下の進む地方中心市街地。活性化のためには地域住民の資金がものを言う時代がやってきた。個人投資家の資金をファンドにため、不動産証券化手法で運用、まちづくりにつなげる。こんな仕組みを人口25万人の市にある中小建設業者が実現している。

　神奈川県平塚市にある�滑ﾛ山工務所（保坂正和社長、売上60億円）は、不動産証券化された厚木市内にある厚木ビジネスタワー（延べ床面積１万４２８０�u、平成４年10月竣工）に出資した。投資額は２億円弱。このうち１億１０００万円を地域の投資家に譲渡していく。

　厚木市役所第２庁舎に位置付けられる同ビルの証券発行総額は約20億６０００万円。同社と�潟[ファー（飯岡隆夫社長、東京、東証１部上場の不動産会社）は共同で特定目的会社ＡＢＴを設立した。

　ファンドを意味するＡＢＴは集めた資金で、所有者であるゼファーからビルの所有権を購入。テナントである厚木市などからの賃借料を原資に出資者へ３％〜５％の配当をしていく。

詳細は紙面で

制度ビジネス対顧客ビジネス　「50：50」

脱・介護保険依存型へ挑む

　信州の城下町、松本の奥座敷として知られる浅間温泉の旅館「藤美の湯」が、敬老園の福祉施設として再生したのは13年８月のことだ。
　あえて旅館のイメージを残したという１階のデイサービスセンターには、いろりやカウンターが昔のままの形で残されていて、ほのかな硫黄のにおいが、温泉地であることを改めて感じさせてくれる。
　２階から上の客室は高齢者が生活できる居室（賃貸住宅）へと改修し、車椅子でも動きまわれるようにすべての段差をなくした。
　最上階の４階では展望風呂が楽しめる。施設内にはヘルパーステーションも設けられ、高齢者は毎日の訪問介護によって、安心して生活を送ることができる。
　開所から１カ月で、31室あった賃貸住宅は満室となり、今では入居待ちの状態が続く。
　敬老園の斎藤俊明理事長（55）は「もともと温泉を活用することには魅力を感じていた。高齢者にとってはもちろん、介護する側も温泉はリフレッシュになる」と語る。
　改修に要した費用は５５００〜６０００万円。新築に比べれば『安い』とは言え、専門のワゴン者や業務車などの購入を考えれば８０００万円を超える投資だ。
　それだけに経営に臨む姿勢は厳しい。「福祉や介護は経営ではなく運営などと、言われるが、健全経営なくして明日はない」と持論を展開する。
　一方の旅館オーナーにしてみれば、それまで「借金返済のめどすらつかない状態」だったのが、確実に毎月の家賃収入が得られるようになったのだから、メリットは大きい。
　同じように温泉旅館を改修した波田町の福祉施設も入居待機者が数人いる。駅前という立地に加え５００万円を投じて設置した陶芸釜が人気に拍車をかけた。週１回、周辺住民も交えた陶芸教室を開くなど、ユニークなサービスを展開している。

詳しくは紙面で

自立の仕掛け�@　マッチングファンドでわずかな資金が４倍

　昭和30年に２万３０００人ほどいた人口は半減し、基幹産業だった農業従事者は減少の一途をたどる――。

　こんな厳しい状況の町で、市民の共同出資によってＮＰＯが建設した風車が、住民主導のまちづくりを引き起こすきっかけになっている。

　世界遺産に登録された青森県白神山地のふもとに位置する青森県鯵ヶ沢町で始まっている「マッチングファンド事業」がそれだ。

　風車建設の出資者が配当金から得た利益の一部をまちづくり活動に寄付、ＮＰＯも同額を出資し、さらに町が、両者を合わせた額と同じ額を出資する。集まった資金は、行政だけでは財政的に支援できなかった住民主体のまちづくり活動に充てている。わずかな寄付金が、ＮＰＯと行政の力を合わせることで、４倍の効果を発揮している。

　そもそも「マッチングファンド」とは、欧米を中心に取り入れられている手法で、市民や企業、行政が協働して、より規模の大きい活動を実現させるために寄付や補助金といった資金を提供しあう制度。国内でも最近では、大学と企業が互いに資金を出し合い、研究開発を行うケースなどに用いられている。
　米国シアトルのまちづくりに詳しい八戸大学の前山総一郎教授によると、同市では、マッチングファンド事業により、住民が市の投資と同額分の労働貢献をすることで、市の年間事業費３７０万ドルに対し、９０９万ドルを投資したことと同じ効果が生まれているとする。

　例えば、ある地区の住民が、この地区を緑豊かにしたいという場合に「街路樹代金１万ドルを市に申請すると、住民も１万ドルに見合う労働をするよう求められ、結果として２倍以上の効果が引き出される」というわけだ。

　鯵ヶ沢町での取り組みは、労働提供ではなく、市民風車の出資者が、利益配当で得たお金の一部を寄付する仕組み。金額こそ小さいが、社会貢献を目的にした出資者にしてみれば、風車という環境保全を目的としていた投資で、結果的に地域づくりにも貢献できたことになる、一石二鳥のシステムだ。

詳しくは紙面で