地域活性化!Shinkenまちづくり新聞

再開発コーディネーター協会（東京）が支援

　姉歯元建築士による構造計算書偽装分譲マンションのうち、耐震強度（※）を満たしていない物件は28棟。建築主が破産してしまった�潟qュ―ザー（東京）のものは21棟ある。このうちの１つグランドステージ千歳烏山（東京都世田谷区）は住民が18年12月、建て替え決議を行った。19年５月には建て替え組合を設立予定で、同組合から既存建物の除去・建築工事が発注される。「千歳烏山」は建築基準法上は１棟だが、見た目は、Ａ棟５階建て22戸と、Ｂ棟３階建て９戸に分かれている。問題はＡ棟のみ耐震強度がクリアされていないこと。両棟ともに使用禁止命令が出され、当初Ｂ棟の居住者に不満が起こり調整がつかなかった。このため居住者が再開発コーディネーター協会に相談に訪れた。対応のため選ばれたのがＮＰＯ法人・都市住宅とまちづくり研究会（※東京）理事長の杉山昇氏（?すばる建設企画社長）だった。

ケガの巧妙か、コミュニティーが深まる

　千歳烏山」はＡ棟に玄関・エレベーターがあり、渡り廊下で結ばれたＢ棟の各戸へは、Ａ棟を通らなければならないアプローチになっていた（図）。当初、耐震強度を満たしているＢ棟の居住者は、Ａ棟だけ直せばいい、と考えた。ところがＡ棟だけ直すにしても、Ｂ棟にエレベーター・階段をつけなければならない。両棟の間は狭く、工事が困難であると判断された。仮に改修工事を導入すれば、両棟各戸に対し１０００万円もの負担が発生してしまうというひとつの試算も出た。建て替えを改修に変更すれば、行政による仮住居の家賃軽減費用措置も打ち切られる。

　杉山氏は「説明を重ねていく中でＢ棟の居住者にも理解をしてもらい、ともに建て替える方向に傾いてきた。そこで既存の部屋を９・６％ずつ減らせば、従来と同じ形で建て替えることができると提案。みんなで同じ痛み分けをする。そこから保留床を生み出して売却すれば負担額を軽減できる。ところが理解を得られなかった。減らしたくないという住人の声が多かったのだ。結果的に７階建て１棟の形にすることで18年12月、建て替え決議ができた（※）」と振り返る。

　平成15年に完成した「千歳烏山」の平均自己負担額は５０００万円。１０８�u（33坪）が部屋の平均面積。無論、居住者はローンを返済中だ。今回決議された７階建ての自己負担額は補助金などを導入した後、平均２０００万円になる。居住者は結果的に７０００万円の物件を購入したことと同じで、新たなローンが肩にのしかかる。偽装事件による金銭的な被害だ。

　居住者で構成する耐震偽装対策委員会執行委員長の市来隆（いちき・たかし）さんは「発覚した17年11月から１年４カ月がたった。当初、Ｂ棟が耐震強度に問題なかったため調整に手間取った。半年かけて建て替えの方向となった。コーディネーターの力を得て、建て替えの方法や、新住居の調整もできた。時間はかかったが、やっと見えてきた、というのが実感だ。これから各世帯ごとに返済が問題になってくる」と感想を述べる。

　最後に杉山氏は「居住者同士は以前、ほとんど付き合いがなかった。偽装発覚後、31戸は急速に結束する。今はA棟B棟の意識はほとんどない。きっかけは不幸な事件であったが、結果的につきあいが深まった（強いコミュニティーができている）」と指摘した。新たな「千歳烏山」は20年末の完成を目指している。

改修事例はほとんどない

　偽装分譲マンション28棟のうち非ヒューザー物件は７棟。建築主の瑕疵担保責任（※）により建て替えや耐震改修が求められている。問題は、廃業してしまったヒューザー物件の21棟だ。支援が必要だと判断され、国は17年12月、18年５月に、それぞれ支援策（※）を打ち出した。
　耐震強度を満たしていない21棟は、耐力度合により、大きく建て替え・耐震改修の２つに分けられた。

　建て替え・耐震改修ともに居住者間の権利調整が求められる。再開発コーディネーター協会の支援が要請されることになった。
　前述の杉山氏が動いた物件は建て替えだ。協会の佐藤専務理事は「コーディネーター協会には従来から相談室が置かれ、アドバイザー制度もあった。制度上の登録者も１０００人を超えようとしている」と解説する。
　建て替え対象の11棟のうち最も進捗しているグランドステージ溝の口（川崎市）は旧施設の除去が終わり新施設の建築工事着手にまで至っている。
　一方の改修はこれまでほとんど実績・実例がなかった。杉山氏の実績を踏まえ、対象の10棟に対し協会からコーディネーターが派遣され、結果的に６件にかかわっている。

　佐藤専務理事は改修について「例えば10階建てのマンションの下から３階までを改修・耐震補強することを考えれば、合意形成のいかに難しいかがわかる。耐震個所、工法の選択や、費用負担などの権利調整が求められる。ここで再開発事業で培われた専門家の能力が生かせる」と述べる。
　国は、こうした協会の実践から生み出されたハウツーをマニュアルとして残そうと考えている。国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室の前田亮課長補佐は「分譲マンションの耐震改修事例がない。費用負担と合意形成がネックとなっていた。一方、国は耐震改修促進法を改正し住宅ストックの耐震性を10年後には９割にまでアップしようと進めている。そこでマニュアルを作成し19年度以降、改修を加速させようと考えている。補助対象を19年度で拡充することも計画している」と話す。
　ケガの巧妙といっていいのか、偽装マンション支援の中から出てきた再開発事業の専門家集団による分譲マンション再生のアプローチ。ノウハウが、遅々として進まなかった分譲マンション耐震化を動かすか、今後の動向に注目していきたい

「地域再生システム論」講座

活性化につながる

　18年度から始まった「地域再生システム論」講座は19年度では北陸先端科学技術大学院大学、小樽商科大学（北海道小樽市）、室蘭工業大学（同室蘭市）、高崎経済大学（群馬県高崎市）、獨協大学（埼玉県草加市）、法政大学（東京）、早稲田大学（同）、神戸大学（兵庫県神戸市）の８大学で開講を予定している。18年度で先行した北陸先端大は19年度では地域課題に特化した講座（例えば伝統工芸の再生など）を開いていく計画。ほかの大学は、これから計画をつめる。内閣官房の御園慎一郎・内閣審議官は「地域の課題解決に地域の大学を生かそうという考えから始めた。これを国の役人が支援する。人材育成の先には活性化につながる地域内起業を目標にしている」と話す。

6つの「地域再生計画案」作成

　18年度、北陸先端大で行われた「地域再生システム論」講座の仕組みは、まず国の職員が講師として派遣され、同講師の指導のもと、「地域再生計画案」策定まで行う。具体的には１００人以上の受講生を６グループに分け、６テーマの「計画案」を作成した。
　受講者には、大学の学生のほか、自治体担当者、企業・ＮＰＯ関係者といった社会人も加わった。講義・ディスカッションを通じて、地域再生を助成金の活用方法から地域再生の分野、具体的事例を含め総合的に学習。自治体職員は政策立案を学び、企業・ＮＰＯ担当者はビジネスモデル創出のアプローチを学んだ。
　このなかから具体的に（石川県）加賀市では、バイオマス構想・地域再生計画の作成（詳細は次号以降に掲載）や、伝統工芸再生の地域再生計画作成につながる事例も出ている。
　人材育成を経て最終的には地域の具体的課題に応じた地域再生計画の策定支援、地域活性化に向けたビジネスモデル創出まで持っていく考えだ。
　御園審議官は「国が予算化したわけではない。講座予算は各大学で持ってもらう。その先の地域再生・活性化は『地域再生計画』を作成することで各省庁の支援を得ることができる」と述べ、全国の大学関係者に導入を呼び掛けている。

タレント知事の今後を占う

「素人だが市民の代表」VS「市民の代表ではないが行政のプロ」

　滋賀県の嘉田由紀子知事や、長野県の田中康夫前知事、東京都の石原慎太郎知事、高知県の橋本大二郎知事、徳島県の大田正前知事など、脱政党化した改革派知事の研究をしている知事研究会（研究代表：久保田滋大妻女子大学人間関係学部助教授）はこのほど、田中康夫・前長野県知事が２００６年の知事選で村井仁現知事に敗北した要因をアンケート調査から分析し、結果を報告書にまとめた。それによると、知事を選ぶ際の資質について�@「素人だが市民の代表」�A「市民の代表ではないが行政のプロ」のどちらの意見に近いかという２つの選択肢を提示したところ、「市民の代表ではないが行政のプロ」を選んだ６割近くが元官僚で前代議士（衆議）の村井氏に投票していたことが明らかになった。なぜ「素人だが市民の代表」を求める声は敗北したのか。報告書では「県民が、政治や行政の安定的な運営を求めた結果ではないか」と、まとめている。

2006年長野県知事選を徹底分析

若者や無党派層が離れた！

　アンケートは長野県内の有権者３４００人に対し実施、１４２６人から回答を得た（回収率41・９％）。まず、２００６年知事選の投票行動について分析したところ、年代別には年齢が上がるにつれて、村井氏に投票する割合が大きく、若い人ほど棄権した割合が増える傾向にあった。

　職業別では、管理職や事務・販売職で村井氏への投票が多かったのに対して、自営・自由業や工場の生産現場などに勤務するマニュアル職、主婦・パート・学生を含む無職層では、田中氏へ投票した割合が多かった。

　県議会からの不信任を圧勝ではねのけた２００２年の出直し選挙と比べると、「出直し選では田中氏に投票した」とする若年層や、田中氏の政治手法に共感を持っていた層が、今回の選挙では棄権していた構図が改めて浮き彫りになった。

　政党別では、自民党支持者の６割弱、公明党支持者の約５割が村井氏へ投票。一方、民主党支持者の５割強、共産党支持者の８割、社民党支持者の６割は田中氏へ。無党派層では、３割強が村井氏だったのに対し、４割強が田中氏、残る２割強が棄権している。報告書では「自民や公明での支持者が、政党の推薦する村井氏に投票していたことから、村井氏の組織選挙が有効に機能したのではないか」と分析している。

　政治的なイデオロギーと投票行動に関する項目では、自らが「保守」であると回答した人（どちらかといえばも含む）のうち半数強が村井氏に投票。一方「革新」であると回答した人（同前）の６割近くが田中氏に投票しており、今回の知事選が「保守」対「革新」の構図になっていたことも裏付けた

　また「環境保護」と「経済成長」という対立軸から見た投票行動では、�@「経済成長率が低下しても環境保護が優先されるべきだ」�A「環境がある程度悪化しても、経済成長と雇用対策が優先されるべきだ」という２つの意見の、どちらに近いかについて回答してもらったところ、�@「環境保護を優先する」とした人では田中氏に投票した割合が高いのに対し、�A「経済成長を優先する」と答えた人は村井氏に投票した割合が目立って高かった。

　リーダーの資質については、�@「素人だが市民の代表」�A「市民の代表ではないが行政のプロ」のどちらを選ぶかを聞いたところ、�@は58・１％、�Aは41・９％と拮抗。�@「素人だが市民の代表」と答えた人の６割近くが田中氏に投票していたのに対し�A「市民の代表ではないが行政のプロ」と答えた６割近くは村井氏に投票している。報告書では「自分たちの代表だが政治や行政を安定的に運営できないリーダーよりも、たとえ市民の代表と言えなくとも、政治や行政に通暁していて、安定した県政運営ができるリーダーのほうがよさそうだという意識が村井氏を勝たせたと言える」とまとめている。

　田中県政への評価については、「前例にとらわれない発想」「県の対外アピール」「県民との対話・車座集会」など11の個別施策について、４段階で評価してもらった。県政全体では「大いに評価する」と答えた人こそ７・２％と少なかったが、「ある程度評価する」とした人までを合わせると、62・２％が肯定的に見ていることがわかった。一方、「あまり評価はしない」とした人は22・８％、「評価しない」は８％で合わせても３割強だった。

　個別施策では、高い評価を受けているのが「前例にとらわれない発想」や「県の対外的アピール」「県民との対話・車座集会」など。逆に評価が低かったのは「新党日本の党首への就任」や「県議会や市町村との関係」「産業の振興・雇用の拡大」など。