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2008年07月25日 第183号
まちづくり会社が 不動産証券化
新たな「資金調達」学び次へ
地元手づくりの再開発・まちづくり会社運営から不動産証券化まで―。地方都市再開発事業の成功モデルとして名高い長野県飯田市は、まちづくり会社が再開発ビル保留床（※）を対象に不動産証券化を導入、実績をあげつつある。従来から再開発施設の不動産事業を核に展開してきた同社は「証券化」による資金調達で新たな手法を獲得。直近では５億円以上の売り上げを実現した。市内第２弾は高齢者賃貸住宅への導入を予定する。「福祉」は、認可を受けたばかりの中心市街地活性化基本計画の柱にも位置づけている。喫緊の課題となっている地方都市の中心部再生。純粋地元市民主導のまちづくり展開をしてきた飯田市のこれまでにスポットを当て、同時に新たな手法である「不動産証券化」へのチャレンジを見る中で課題解決の秘訣を探る。
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経済産業省「中心商店街再生研究会」
分析結果から所有・利用分離の手法など
経済産業省の「中心商店街再生研究会」は検討結果の中間とりまとめを行い、その内容を公表した。長浜・高松市など先進事例調査から、中心商店街の再生手法として「不動産の所有・利用の分離」をベースに、まちづくり会社が不動産利用権を集め、店舗を改築、テナント誘致を実現している。全国へ広めるための支援策として 1.まちづくり会社の特別認定制度の創設 2.パイロット調査事業の実施 3.専門家の全国支援組織の構築―を挙げている。このうち 2.の事業は７月に公募を開始する。
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三神万里子さんが講演
先端的な地域中小企業の事例とは？
全国信用金庫協会（東京）は７月１７日、都内で地域活性化推進セミナーを開催した。ジャーナリスト・キャスターの三神万里子さんが「地域中小企業の可能性を引き出す〜アプローチの種類と先端事例〜」というテーマで講演した。その内容から。日本の高齢化は想像以上、危機感を持つべきだ。ある先生は２０１０年代前半に日本経済は縮小に転ずると主張している。企業規模拡大で売上・利益増を目指すビジネスモデルが通用しない世界が到来している。その中で地域の継続発展を、どう成立させるか。まず地域貢献をビジネスモデルにすることを挙げたい。例えば、がん患者の方々が、同じがん患者の闘病生活に必要なグッズを販売している組織がある。個人商店を中小企業に脱皮させた事例も挙げたい。鳥取県にある澤井珈琲は、楽天で通販ショップを展開した結果、評判を得て、台湾にまで進出するいきおいだ。ＯＥＣＤは９０年代に出したレポートで、世界のイノベーション（革新）は中小企業が実践している、と指摘した。日本の価値観は大企業。しかし縮小経済では規模ではなく利益率が勝負の分かれ目。地域の中小企業の挑戦が問われている。
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地方の元気再生事業
北海道から沖縄まで１２０件選定
内閣官房地域活性化統合事務局は地域活性化施策「地方再生戦略」の２０年度新規目玉事業「地方の元気再生事業」の選定結果を公表した。１１８６件の応募提案の中から１２０件を選定した。「笑友（エミュー）」で再生！あばしり元気プロジェクト〜地域内循環型ビジネスの実証研究〜」（北海道網走市・置戸町・斜里町）、「浄法寺漆による地域再生プロジェクト・国産漆最大の産地が挑む元気再生」（岩手県二戸市）など。ソフト分野を中心にプロジェクトの立ち上がり段階から支援する。１１８６件総額２３０億円の応募があり、１２０件２４億円を選定した。北海道から沖縄までのエリアで選定されており、主体別ではＮＰＯなど民間法人３７件（３１％）、地方公共団体２３件（１９％）、官民連携協議会６０件（５０％）
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第1弾 ＳＰＣの家賃収入は３２２万円
飯田市のまちづくり会社（株）飯田まちづくりカンパニー（以下まちカン）は、市内にできたばかりの高齢者賃貸住宅を対象に平成２０年内に不動産証券化を導入する。施設は、堀端地区優良建築物等整備事業により１９年春に完成した。規模は鉄筋コンクリート造地上５階地下１階、延べ床面積５６００㎡。まちカンが、ＳＰＣ（特定目的会社※）を組成し、施設２階・３階部分（延べ床面積合計１１７９㎡、１９戸の賃貸住宅）の所有権を取得させる。ＳＰＣの資金は、全国市街地再開発協会（東京）の「街なか居住再生ファンド」飯田市は、中心部にあった商店などの郊外移転による地盤沈下の対策として中心市街地活性化に取り組んできた。３つの再開発事業を実施。市民出資のまちづくり会社を設立することで、エリアマネジメント、つまりまちづくりを実践してきた。飯田市の再開発事業の特長は、地元主導であること、地方における事業として改めて注目されている「身の丈」（地域に合った規模の再開発）を全国に先駆けて実施してきたことにある。市産業経済部の粂原和代部長は「ゼネコンなどからの提案による再開発が多かった時代に、権利者が自ら主体となり事業の採算性を第一に学習しながら進めた。事業成立のためには保留床を売らなければならない。市民出資による、まちづくり会社を設立した。住んでもらい中心市街地が活性化するためには何が必要かなど研究した結果、店舗・住宅といった複合機能の必要性が出てきた。平成９年に準備組合を立ち上げ第１号をスタートさせた」と振り返り、さらに「飯田市の再開発の歴史は、中心市街地で住み続けていただくために必要なことを地域住民が自ら考え実践してきた。やるべきことを１つ１つ積み重ねてきたことが今に至っている」と説明する。この結果、３再開発事業はエリアの居住を増やし、空き店舗を減少させてきた。施設居住者は１９０戸３４４人。対象エリアの空き店舗率も減少傾向に反転させた（表）。第２ビルに設けた「川本喜八郎人形美術館」への入館者は年間５万人（１日あたり１６１人）にも至った。歩行者通行量も中心市街地全体では減少傾向（※）からの出資などを原資とする。まちカンは１８年度、市内で初めて再開発事業施設を対象に不動産証券化（図）。民間都市開発推進機構（東京）の「まち再生出資業務」（※）を導入した。機構からは２５００万円の出資を得て、まちカン自らの出資を含めＳＰＣの資本金は６１１０万円。
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投稿者 machizukuri : 更新日2008年07月25日